ということで、Twitterではお馴染みの私の医院のキャプテン【院長】に
不動産屋の知人【鈴木さん】
不動産が趣味の某銀行員【西田さん】
に不動産投資とは、というところから話を聞きました。
Contents
不動産投資って？
自分達がオーナーになって賃貸として貸し出す
こんなイメージ
↑
ものすごくざっくりとしたイメージです。
最初に購入した5,000万円を入居者に返済してもらいながら、物件の価値が上がるのを待つというイメージです。
常に物件も売買されているので、株のチャート見るのと同じで常に新鮮な情報収集が必要になります。
私たちが買うときはオーナーチェンジ物件といって、売りたいオーナーから物件を買うという方法なので基本的に入居者が既にいる状態で買うことになります。
不動産価値が上がったら売る
東京の不動産価格はすごく緩やかに右肩上がりの状態が続いています。
東京オリンピック後に価値は下落する！？なんてことも騒がれていましたが、特に影響は出ていません。
今後の人口予測などの推移を見て東京も年々人が減っていく予想ですが、人の減らない人気エリアを見定めていけば問題ありません。
不動産価値が上がったら売るので、買うときの金額をいかに安く買うかがとっっっっっても大事になります。
諸経費が差し引かれた金額が利益になる
不動産売買は諸経費がかかります。
仲介手数料
融資手数料
印紙代
他・・・（ ＾ω＾）
他にも管理費や修繕積立金などで維持費もかかります。
純粋に価値が上がったからすぐ売る！というわけにはいかないので、
最低でも5年～10年以上は保有することが大前提です。
iDeCo・NISAやってるから長期保有で資産持つのは得意だよ！
物件選びのコツ
東京一択
これは言い切れます。
間取りもお好きに。
でも投資ってなると話は別。
でもいつか売るときに高く値がつくといいな、って気持ちがあるならそれは投資になるからね。
この会話でお酒を飲みまくっていた私もハッとしました。
今後も不動産価値が上がり続け、不動産購入を考えている外国人が目を付けているのは東京です。
もっと言ってしまえば、東京の中でも中心部です。
不動産価値を少しでも考えているのであれば、資産という目線で購入するといいと思います。
エリアを絞り込む
東京はこのようにエリア分けされてます。
私たちは港区・品川区・目黒区・太田区の城南エリアと一部城西エリアの世田谷区・渋谷区にエリアを絞りました。
理由は
価格が下がりにくい土地
人気エリア
住んでいる人の年収が高い
確実に利益を出していくためには、金持ち相手に商売することがベースなのでエリアが必然的に絞り込まれました。
その中でもさらに山手線にこだわりました。
駅チカ
少し前までは駅から少し歩いても広い部屋がいい、家賃下がるし快適に過ごしたい、という人も多かったそうですが近年圧倒的に人気物件は『駅から近い』に限ります。
今なかちゃんは電車通勤していませんし夫も在宅ワークですが、やっぱり出かけるときなど駅から近いって便利だなと感じます。
東京に住んでる人は車を持たない人も多いので駅チカ物件は今後も価値が下がりにくいです。
気になる物件があれば実際に歩いてみて実際の距離・街の雰囲気・周辺環境はチェックしておくといいです。
築年数・階数・方角
普通に賃貸物件を探すときと同じで、自分達だったらこの部屋に住みたいと思うかどうかが一番シンプルですが、重要なポイントです。
築年数は何年までの物件にするか（新築は値が高すぎるので全て中古の物件です）
何階建ての建物か、さえぎる物はないか、日は入るのか、使いやすい間取りか・・・
など、気に入って長く住んでもらうことが大事なので一切妥協なしで購入するようにします。
今はネットで物件の口コミを見ることも出来ますよね。
注意点
金利・融資
銀行にから融資（借入）を受けるのでもちろん金利がかかります。
安定した収入、資産、物件のスペックなどトータルで評価され金利が決まります。
金利は借入金額にかかってくるものなので、頭金は多ければ多いほど後々楽です。
その分のキャッシュ（現金）が必要になってきます。
利回り
これは書いてあります。
たまに３％台の物件があるのでその時点で除外した方がいいです。
空室リスク
空室になってしまって家賃の支払いが滞ってしまうのが一番避けたい状況です。
もし長い期間空室になってしまいそうな状況も考え、最悪自分たちが住むのも可能な物件を視野に入れました。
不動産投資の面白いところ
人と関わる
株を買うのは一人で出来るけど、不動産は人と関わらないと買えないことに気が付きました。
本当に全く無知のところから始まったので、新しいことを始める！ということにワクワクしました。
住む人の気持ちを考える
実際に何件か物件を見て回って、
この街新しく商業施設出来る！
駅からの道明るくて道も広い！
あれ？昔のイメージと全然違う！
（風俗街じゃなかったっけ？）
こんな発見がたくさんありました。
この街にはどんな人が集まって、
どんな人に住んでもらえるかペルソナ（ターゲット）を想像しながら物件を選ぶのが楽しいポイントです。
指値注文
私、株指値で買えた試しがない！泣
しかも確実に欲しい物件なら尚更。
全部勉強だよ。
指値（さしね）→ 金額を指定して買うこと
成行（なりゆき）→ 提示された金額でそのまま買うこと
責めるか守るか、みたいなイメージですね。
経済状況に敏感になる
一番は不動産金利の状況、
他にも円安円高なども不動産価格に大きく影響させることが多いので、株の購入以上に経済状況には敏感になりました。
今は新聞読まなくてもネットやYouTubeでもわかりやすく情報が入るいい時代ですよね。
まとめ
それが大事。株みたいに少額からとりあえずやってみよう！って始める金額じゃないから、最初のうちにいかに知識を仕入れるかが本当に大事。
不動産って基本的には嘘だらけなんです。
不動産屋がたっくさん利益出すためにいろんな金額が上乗せされていたり、利益の出にくい物件もお買い得かのように紹介してくるのが当たり前の業界です。
（正直不動産って漫画が人気な理由もそれだよね、まだ読んでないけど。）
初心者によく話がくるワンルーム投資は利益が出にくいことが多いので要注意です。
損させちゃうと僕の信頼が落ちて仕事にならないし、誰も幸せにならないからね。
もし不動産投資に興味があって話が聞きたい！という方は、最低でも3人の不動産屋と話をしてみて信頼出来る方を探すといいと思います。
